Acheter
Acheter une propriété, particulièrement la première, représente un projet de vie à la fois enthousiasmant et stressant. Voici quelques étapes essentielles à suivre pour que votre rêve devienne réalité.
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Avant de se lancer à corps perdu à la recherche d’une maison, il est essentiel de réfléchir aux critères auxquels vous tenez absolument et à ceux qui sont intéressants, mais non essentiels. Vous devez donc songer aux éléments suivants :
- Emplacement (centre-ville, banlieue, campagne);
- Villes et quartiers à cibler;
- Type de propriété : maison unifamiliale, condo, plex, etc.;
- Espace nécessaire (grandeur de la cuisine, nombre de chambres, espace de rangement, bureau à la maison, garage, etc.);
- Clé en main (aucune rénovation à effectuer);
- À proximité d’une école, d’un centre hospitalier, des transports en commun, etc.;
- Climatisation;
- Grandeur du terrain;
- Piscine, spa.
Votre capacité d’emprunt, c’est le montant que vous pouvez consacrer à votre habitation sans mettre en danger votre sécurité financière. Évaluer sa capacité d’emprunt est donc un exercice essentiel, puisqu’il dictera vos recherches. Ainsi, vous éviterez de chercher inutilement une maison dans un quartier où elles sont toutes évaluées à plus de 500 000 $, alors que votre capacité d’emprunt se situe plutôt à 300 000 $.
Les deux règles suivantes vous aideront à déterminer votre capacité d’emprunt (source : SCHL).
Règle 1 : Vos frais d’occupation mensuels ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut moyen. Les frais d’occupation comprennent :
- Les paiements hypothécaires mensuels (capital et intérêts);
- L’impôt foncier (taxes);
- Les frais de chauffage;
- La moitié des frais de copropriété (s’il y a lieu).
Règle 2 : Le montant total de vos dettes et emprunts ne devrait pas dépasser 40 % de votre revenu mensuel brut moyen. Ce montant comprend :
- Les frais d’occupation (le montant calculé dans la règle 1);
- Le prêt ou crédit-bail pour une automobile;
- Les paiements de carte de crédit;
- Les paiements de marge de crédit;
- Les autres prêts hypothécaires.
Pour plus d’informations, consultez un conseiller de votre institution bancaire ou un courtier immobilier.
Généralement, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) exige une mise de fonds de 20 % du prix d’achat d’une propriété. Si vous ne disposez pas d’une telle somme, mais d’au moins 5 %, votre prêteur vous réclamera une prime d’assurance prêt hypothécaire.
Le montant de cette prime correspond à un pourcentage du montant du prêt, qui est établi en fonction de l’importance de votre mise de fonds. Plus le pourcentage de votre mise de fonds sera élevé, moins votre prime coûtera cher.
| Rapport entre le prêt et la valeur de la propriété | Prime s’appliquant au montant total du prêt |
| 65 % ou moins | 0,6 % |
| 75 % ou moins | 1,7 % |
| 80 % ou moins | 2,4 % |
| 85 % ou moins | 2,8 % |
| 90 % ou moins | 3,1 % |
| 95 % ou moins | 4,0 % |
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental qui permet aux nouveaux acheteurs d’utiliser leur REER, jusqu’à concurrence de 25 000 $ chacun, comme mise de fonds.
Le RAP est accessible pour l’achat d’une première propriété si vous ou votre conjoint n’avez pas été propriétaire de votre lieu principal de résidence pendant au moins 5 ans.
Vous n’avez jamais contribué à un REER? Il n’est pas trop tard. Chaque année, le gouvernement fédéral vous envoie un document nommé Avis de cotisation qui indique le montant que vous pouvez placer en REER. De plus, les montants non utilisés s’additionnent depuis 1991.
Vous pourriez donc décider de placer 25 000 $ en REER en ayant recours, si nécessaire, à un prêt temporaire consenti par votre institution financière. La seule contrainte, c’est que vous devez placer votre argent au moins 90 jours avant de le « raper » pour servir comme mise de fonds.
Comment rembourserez-vous votre RAP? Le montant à rembourser est celui que vous avez « rapé » : aucun intérêt n’est exigé. Vous devrez rembourser votre RAP à raison de 1/15 par année pendant 15 ans. Vous disposerez même de deux ans de grâce.
Les courtiers immobiliers recommandent d’obtenir un prêt hypothécaire préautorisé avant de commencer à chercher une maison. Pourquoi? Parce que cette préautorisation vous permettra de savoir combien vous pouvez payer, votre taux d’intérêt et le montant de vos futurs paiements hypothécaires mensuels (ou hebdomadaires).
Votre courtier pourra donc vous aider plus efficacement dans votre recherche ainsi qu’au moment de la négociation.
Lors de votre rencontre avec votre prêteur, vous aurez besoin des documents suivants :
- Une carte d’identité avec photo émise par le gouvernement et qui porte votre adresse actuelle;
- Une preuve de vos revenus;
- Une preuve de votre mise de fonds;
- Une preuve de vos économies et de vos placements;
- Les renseignements sur vos dettes courantes et vos autres obligations financières;
- Les coordonnées de votre employeur et vos antécédents de travail;
- Une preuve de résidence.
Le rôle du courtier immobilier se décline en plusieurs volets. C’est votre courtier qui :
- Vous aidera, si nécessaire, à définir ou à retravailler vos besoins;
- Cherchera les propriétés qui correspondent à vos besoins;
- Vous accompagnera lors de chaque visite et s’assurera de poser toutes les questions essentielles à la prise d’une décision éclairée;
- Vous dirigera, au besoin, vers d’autres spécialistes (évaluateur, inspecteur, courtier hypothécaire, arpenteur-géomètre, notaire, etc.);
- Négociera afin que vous obteniez votre propriété au meilleur prix possible;
- Rédigera pour vous l’offre d’achat.
On ne choisit pas un courtier immobilier à la légère. Après tout, c’est lui qui négociera pour vous le plus gros investissement de votre vie.
Pour commencer votre recherche, demandez des références à votre entourage et lancez un appel à tous sur Facebook. Rien ne vaut les commentaires de gens à qui vous faites confiance pour vous aider à repérer les « candidats » intéressants.
Par la suite, rencontrez quelques courtiers qu’on vous aura recommandés afin de choisir celui qui détient les compétences nécessaires et avec qui la chimie opère. Ce dernier élément est essentiel, car vous devrez former une équipe.
Voici quelques questions que vous pourrez leur poser avant d’arrêter votre choix :
- Son horaire est-il surchargé? Aura-t-il le temps nécessaire à vous consacrer?
- Connaît-il bien le secteur où vous souhaitez déménager?
- Est-il membre d’une chambre immobilière?
- Est-ce que l’agence à laquelle il est affilié offre un programme de protection?
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Pour établir un budget réaliste en lien avec l’achat d’une nouvelle propriété, il faut tenir compte de nombreuses dépenses, outre les paiements hypothécaires :
- Frais d’évaluation et d’inspection;
- Assurance prêt hypothécaire (si mise de fonds inférieure à 20 % du coût de la propriété) et taxe sur cette prime d’assurance;
- TPS et TVQ, s’il s’agit d’une maison neuve;
- Taxes municipales et scolaires;
- Taxe de mutation immobilière (la fameuse taxe de Bienvenue);
- Attestation de la qualité de l’eau (si un puits alimente la maison en eau potable);
- Vérification et vidange de la fosse septique;
- Honoraires du notaire;
- Frais de copropriété, si vous achetez un condo;
- Branchement au réseau électrique et aux services de télécommunications;
- Déménagement;
- Rénovations et frais d’aménagement (peinture, décoration, etc.);
- Achat de meubles, d’électroménagers et d’équipements d’entretien (tondeuse, pelles, outils de jardinage, etc.);
- Frais d’assurance habitation;
- Autres.
Ça y est, vous avez trouvé la propriété de vos rêves. Votre courtier immobilier s’occupera de négocier avec le vendeur afin que vous l’obteniez aux meilleures conditions possibles et se chargera de rédiger votre offre d’achat. Celle-ci comprend, entre autres, les informations suivantes :
- Le prix d’achat;
- La date où vous prendrez possession de la propriété;
- Les biens inclus et exclus dans la transaction;
- Les conditions relatives à l’offre, comme l’inspection.
Faites appel à notre équipe pour trouver la maison de vos rêves.
